Hukum perdata memberi tempat penting bagi akta. Tanpa akta, transaksi mudah diperdebatkan. Tanpa pencatatan, hak atas tanah mudah diganggu. Dalam transaksi pertanahan, akta dan sertifikat bekerja sebagai alat kepastian. Keduanya memberi bentuk pada kehendak para pihak dan menyediakan dasar bagi administrasi pertanahan. Namun kepastian yang lahir dari dokumen tidak boleh membuat hukum berhenti membaca hubungan yang melatarinya. Tidak semua hubungan yang tertulis sebagai jual beli benar-benar lahir dari maksud jual beli. Tidak semua kuasa yang dituangkan dalam akta dapat digunakan tanpa batas. Tidak semua sertifikat dapat dilepaskan dari proses yang melahirkannya.
Persoalan menjadi rumit ketika hubungan utang piutang diberi bentuk jual beli tanah. Pemilik tanah menerima sejumlah uang, lalu rangkaian dokumen disusun: perjanjian pengikatan jual beli, pengakuan utang, kuasa, akta jual beli, dan pendaftaran hak. Dari luar, rangkaian itu terlihat tertib. Ada dokumen, ada pejabat pembuat akta, ada dasar pendaftaran. Akan tetapi, hukum perdata tidak hanya bekerja pada permukaan bentuk. Ia harus menilai apakah bentuk itu sesuai dengan maksud hubungan hukum yang sebenarnya. Jika uang yang diterima lebih tepat dipahami sebagai pinjaman, maka tanah tidak dapat begitu saja diperlakukan sebagai objek jual beli final.
Di sinilah teori penyalahgunaan hak menjadi dasar yang relevan. Teori ini berangkat dari pengertian bahwa hak, kewenangan, atau kuasa yang sah secara formal tetap dapat disalahgunakan apabila dipakai menyimpang dari tujuan pemberiannya, bertentangan dengan iktikad baik, atau menimbulkan kerugian yang tidak patut bagi pihak lain. Dengan teori ini, pertanyaan hukum tidak berhenti pada ada atau tidaknya kuasa tertulis. Pertanyaan yang lebih penting adalah bagaimana kuasa itu digunakan, untuk tujuan apa, dan apakah penggunaannya masih sejalan dengan hubungan hukum yang melahirkannya.
Baca Juga: Eksistensi Alat Bukti Bekas Hak Milik Adat Dalam Sengketa Hak Atas Tanah
Kuasa dalam hukum perdata bukan izin tanpa batas. Kuasa selalu terikat pada kepentingan pemberi kuasa dan tujuan yang hendak dicapai. Jika kuasa lahir dari hubungan yang pada dasarnya berkaitan dengan pembayaran utang, maka penggunaannya harus tetap dibaca dalam konteks itu. Penerima kuasa tidak dapat begitu saja mengubah posisi dirinya dari kreditur menjadi pemilik tanah apabila hubungan dasarnya tidak menunjukkan jual beli yang sungguh-sungguh. Ketika kuasa dipakai untuk mengalihkan hak kepada penerima kuasa sendiri, hukum harus memeriksa apakah tindakan itu masih wajar atau sudah berubah menjadi penggunaan hak secara menyimpang.
Causa menjadi titik pemeriksaan yang menentukan. Perjanjian tidak sah hanya karena ditandatangani. Perjanjian memperoleh kekuatan hukum karena ada dasar yang benar, halal, dan sesuai dengan maksud para pihak. Jika satu dokumen menyebut jual beli, sementara dokumen lain menunjukkan adanya utang, bunga, jangka waktu, atau kewajiban pengembalian, maka hakim tidak semestinya membaca dokumen-dokumen itu secara terpisah. Hubungan hukum harus dibaca secara utuh. Label jual beli tidak boleh menutup kenyataan bahwa transaksi tersebut mungkin lebih dekat pada pinjaman dengan jaminan tanah.
Kekeliruan terbesar dalam sengketa semacam ini adalah memperlakukan akta sebagai jawaban akhir. Akta memang memiliki kekuatan pembuktian yang tinggi. Namun akta tetap merupakan alat bukti, bukan sumber kebenaran yang kebal dari pemeriksaan. Ia membuktikan bahwa pernyataan tertentu pernah dituangkan dalam bentuk tertentu di hadapan pejabat tertentu. Tetapi ia tidak selalu membuktikan bahwa causa hubungan hukum telah benar, bahwa kehendak para pihak benar-benar bebas, atau bahwa tidak terjadi penyalahgunaan keadaan. Karena itu, penghormatan terhadap akta harus disertai keberanian untuk memeriksa substansi.
Iktikad baik berfungsi sebagai batas terhadap penggunaan hak. Asas ini tidak boleh diperlakukan sebagai rumusan umum yang hanya dikutip pada bagian akhir argumentasi. Iktikad baik menuntut perilaku yang jujur, wajar, dan tidak menyimpangkan tujuan hubungan hukum. Pihak yang mengetahui bahwa hubungan dasarnya adalah pinjaman tidak dapat berlindung di balik bentuk jual beli. Pihak yang memahami bahwa tanah berfungsi sebagai jaminan tidak dapat menggunakan kuasa untuk memperoleh hak milik dengan cara yang menutup kesempatan pemilik tanah memenuhi kewajibannya.
Kebebasan berkontrak juga perlu dibaca secara lebih realistis. Hukum memang mengakui bahwa para pihak bebas membuat perjanjian. Namun kebebasan itu tidak selalu lahir dari keadaan yang seimbang. Dalam transaksi yang melibatkan kebutuhan dana, posisi para pihak sering berbeda jauh. Pihak yang membutuhkan uang cenderung menerima bentuk dokumen yang disiapkan pihak lain. Pihak yang menyediakan dana lebih mungkin menentukan struktur transaksi, memilih klausul, dan mengarahkan akibat hukum. Jika hukum hanya membaca tanda tangan, ketimpangan semacam itu tidak akan terlihat.
Peralihan tanah melalui rangkaian dokumen dapat menjadi cara halus untuk memindahkan risiko dari pihak yang kuat kepada pihak yang lemah. Prosesnya tidak tampak sebagai pemaksaan. Tidak ada kekerasan fisik. Tidak ada perebutan terbuka. Yang ada adalah klausul, kuasa, akta, dan sertifikat. Namun akibatnya dapat sangat nyata: seseorang kehilangan kontrol atas tanahnya melalui bentuk hukum yang seolah-olah tertib. Karena itu, hukum perdata perlu membaca dokumentasi pertanahan bukan hanya sebagai administrasi, tetapi juga sebagai ruang tempat kekuasaan privat dapat bekerja.
Peran pejabat pembuat akta menjadi penting dalam konteks ini. Pejabat pembuat akta bukan hakim yang menyelesaikan sengketa para pihak, tetapi juga bukan petugas administratif yang sekadar memastikan berkas lengkap. Dalam transaksi tanah, akta yang dibuatnya dapat menjadi dasar perubahan data pertanahan. Karena itu, kehati-hatian profesional harus dipahami sebagai kewajiban substantif. Apabila seseorang hadir sebagai penerima kuasa sekaligus pihak yang memperoleh manfaat dari peralihan, terdapat risiko konflik kepentingan yang tidak dapat diabaikan. Dalam keadaan seperti itu, pemeriksaan formal saja tidak cukup.
Sertifikat tanah harus dipahami dengan cara yang sama. Sertifikat memberi kepastian, tetapi kepastian hukum tidak berarti menutup semua pertanyaan mengenai proses perolehannya. Kepastian yang hanya mempertahankan hasil administratif tanpa memeriksa causa, iktikad baik, dan penggunaan kuasa justru dapat melindungi penyimpangan. Hukum pertanahan tidak boleh hanya berpihak pada pihak yang paling cepat mengubah hubungan privat menjadi dokumen resmi. Yang harus dilindungi adalah peralihan hak yang lahir dari proses yang sah, jujur, dan tidak menyimpang dari tujuan hubungan hukum.
Dalam keadaan seperti itu, perbuatan melawan hukum dapat bekerja sebagai mekanisme koreksi. Perbuatan melawan hukum tidak hanya mencakup pelanggaran undang-undang secara langsung. Ia juga menjangkau tindakan yang melanggar hak orang lain, bertentangan dengan kewajiban hukum, atau tidak sesuai dengan kepatutan dan kehati-hatian. Penggunaan kuasa dan akta untuk memperoleh tanah yang secara substansial tidak dimaksudkan sebagai objek jual beli dapat dinilai sebagai penyimpangan. Begitu pula kelalaian profesional yang memungkinkan penyimpangan itu memperoleh bentuk akta dan pendaftaran.
Cara baca ini tidak berarti setiap perjanjian pengikatan jual beli harus dicurigai. Tidak semua kuasa menjual bermasalah. Tidak semua peralihan kepada penerima kuasa harus dianggap tidak sah. Hukum tetap harus bekerja melalui pembuktian. Yang perlu diperiksa adalah keseluruhan keadaan: asal mula pemberian uang, nilai transaksi, keberadaan pengakuan utang, tujuan pemberian kuasa, penguasaan tanah, perilaku para pihak setelah perjanjian, serta kehati-hatian pejabat pembuat akta. Dari rangkaian itu, hukum dapat menilai apakah transaksi tersebut benar-benar jual beli atau hanya bentuk lain dari penguasaan atas jaminan utang.
Pada akhirnya, hukum perdata pertanahan tidak boleh hanya menjadi penjaga bentuk. Akta tetap harus dihormati, tetapi tidak boleh ditempatkan di atas causa. Kuasa tetap harus diakui, tetapi tidak boleh dilepaskan dari tujuan pemberiannya. Sertifikat tetap memberi kepastian, tetapi tidak boleh memutus pemeriksaan terhadap proses kelahirannya. Teori penyalahgunaan hak membantu menempatkan semuanya secara proporsional: hak formal hanya layak dilindungi sejauh digunakan secara wajar, beriktikad baik, dan tidak menghasilkan akibat yang menyimpang dari dasar hubungan hukum. (01)
Baca di App
